如果你经常看我的文章，就会知道：早在去年10月3日，我就写过一篇题为“存量房降息，隐藏大玄机”的文章发在本号上，预测了这种情况会发生！（点击查看原文）
2024年9月29日，央行宣布第二次下调存量房贷利率；9月30日，各大银行公布了下调的细节。下调方案是：对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点。
而在当时，如果你购买首套房的话，在一些城市可以申请到LPR“减点”超过80个基点，甚至接近100个基点的房贷。
比如在广州，5年期LPR利率维持在3.85%的时候，就有银行提供2.89%的首套房利率。对此，媒体有过公开报道。
我当时的观点是：未来LPR将不断走低，如果保持减点80甚至更多，这个优惠力度银行业将无法承受。
所以我在全网最早给出了一个判断：未来LPR将不断走低，但房贷减点会不断收窄，大概率会逐步收窄到“LPR-30基点”附近。
2024年10月21日，5年期LPR降息了25个基点，降到了3.6%。如果仍然按照之前优惠80到90个基点，首套房贷利率将普遍低于3%。
这种情况事实上出现了，但没有维持几天，各大银行应该是接到了通知，纷纷把最优惠利率上调到了不低于3%。
而最近在广州发生的“房贷利率上调10个基点”，则是第二轮了，其实质是“收窄优惠幅度”，从之前“-60个基点”变成了“-50个基点”。
此前，央行已经把7天逆回购利率降息了10个基点，7天逆回购利率是最重要的政策利率，是LPR利率的锚。
之前，除北上深外，大部分城市的最低房贷利率就是3%，达到了要求的下限。如果下周降息10个基点，而不调整减点部分的话，就会再次出现房贷利率普遍低于3%的情况。
在去年和前年，我们在降息上采取了“定向”的方式，给楼市吃小灶。具体做法是：LPR降息不多，但给购房贷款人提供较大幅度的“减点”优惠。
现在，LPR逐步走低了，之前的优惠力度很难维持。如果维持，相当于在房贷利率下调上使用了杠杆，银行业利润受损比较多。所以，必须把过高的“减点”调整回来。
银行业是股市稳定的基石。最近的救市，拉银行股是常见的做法。因为银行股便宜，市盈率、市净率都比较低，而分红率又比较高。
虽然下周LPR降息10个基点后，新申请的房贷利率未必下调（每个城市不一样，北上深应该是下调的，此前利率优惠力度大的城市未必下调），但存量房贷还是可以享受降息的，具体执行的时间点，要看你跟银行商定的“下一定价日”在什么时候。
当首套房贷款利率的优惠（减点）收窄到30个基点之后，再往后的每次5年期LPR降息，新申请房贷就肯定可以享受了。
我们已经进入了一个长期低利率时代。但降息的节奏必须控制好，降息太快、太猛，金融业可能受不了。
上世纪90年代，日本开始进入低利率时代的时候，金融企业、尤其是寿险企业曾倒闭了一大批，就是没有把握好降息的节奏。